CASE CLINIC: #5 STADSTRAAT

Betrokkenheid, kennis van het DNA en een goede organisatie. Dat lijken de toverwoorden in de case clinic over de stadsstraten en het antwoord op de vraag hoe deze straten nieuw eigenaarschap zoeken en vinden. Ondernemers uit de stadsstraten Nieuwe-Binnenweg, Meent en West-kruiskade gingen onder leiding van Koen Westhoff (Rebel Group) in gesprek met elkaar en met gemeentelijk adviseurs, woningcorporatie, ontwikkelaars, beleggers, “vrienden van”-organisaties, ontwerpers, wijkscharrelaars en stratenmakers.

Verslag: Brigitte Broijl, MCD, Gemeente Bergen op Zoom

Eén ding hebben de stadsstraten in Rotterdam in ieder geval gemeen: Wie geruime tijd niet in Rotterdam is geweest en nu als bezoeker wandelt door de West-Kruiskade, Meent en Nieuwe Binnenweg zal verrast worden door de sfeer van de straten en de metamorfose en imagoverbetering die de straten doormaken. Maar hoe organisch dit ook lijkt te gaan, achter alle veranderingen zit wel degelijk een straateigen plan de campagne.

Gedeelde perceptie, andere aanpak
Zo kampte de chaotische, drukke West-kruiskade met een niet al te best imago. De straat stond bekend als onveilig. Grootste huisbaas Woonstad zag de waardedaling van haar vastgoed, winkeliers kampten met omzetdaling en de gemeente kreeg de omgeving niet schoon, heel en veilig. Die gezamenlijke  sense of urgency heeft er  toe geleid dat ze de opgaven in een gezamenlijk programma hebben opgenomen en dat partijen als Alliantie West Kruiskade aan de slag zijn gegaan. Zo bracht Woonstad panden in, beheerd door de Alliantie, heeft de gemeente ruim budget beschikbaar gesteld voor fysieke aanpak van de plinten en imagoverbetering, zijn ondernemers uitgeplaatst en uitgekocht(zie ook www.westkruiskade.nl) en werkte de Alliantie gezamenlijk aan de branchering. Gemeente en Woonstad ondersteunen de Alliantie Westkruiskade, maar volgend jaar wordt deze tijdelijke organisatie opgeheven. De vraag die Ron van Gelder/Alliantie WKK inbrengt is: wat gebeurt er daarna? Hoe worden de resultaten die nu bereikt zijn geborgd? Wat is daarvoor te leren van andere straten?

De transformatie op de Nieuwe-Binnenweg (althans het deel tot de ’s-Gravendijkwal) is vooral tot stand gekomen vanuit de ondernemers, vertegenwoordigd door Anke Griffioen en Jeanne Hoogenboom. Zij signaleerden zelf dat het niet goed ging en zijn gestart met het inzichtelijk maken van hun kansen en bedreigingen. De ligging van de Nieuwe Binnenweg tussen centrum, museumdriehoek en Hoboken bleek een grote kracht. Enkele ondernemers waren duidelijk trekker in dit gebied. In de eerste plaats hadden zij al snel door dat het belangrijk was om common ground te organiseren en een plek van betekenis, onder andere door de inzet en adoptie van “Kabouter Buttplug”. Ten tweede betrokken de ondernemers bewoners en andere partijen in de straat zoals de kerk en het zorgcentrum, waardoor het eigenaarschap van de Nieuwe Binnenweg iets van iedereen werd. Ten slotte zijn ondernemers zelf actief de boer opgegaan om nieuwe detailhandel en horeca naar de straat te krijgen. Zonder uitgeschreven detailhandels- of brancheringsplan hebben zij zelf gewerkt aan een branchering van high en low culture.

Hoe anders is ten slotte de aanpak op de Meent, gelegen in de stadsdriehoek. Geen ondernemers, corporatie of gemeente, maar Robin von Weiler die als particuliere vastgoedbelegger met Rotterdams hart na aankoop van de Minervahuizen inzag dat voor deze straat meer mogelijk was: “Het was een droom om de Meent als stadsstraat aan Rotterdam terug te geven”. Er lag van tevoren geen uitgedacht plan en er was geen breedgedragen sense of urgency. Het was het oog van de belegger, die observeerde alsof hij hier ieder keer weer voor het eerst liep en die ervoor zorgde dat er iets in de uitstraling van de panden moest gebeuren. Als eigenaarbelegger was het niet nodig om breed draagvlak te creëren; door de grote eigendoms- en machtspositie in de straat is het mogelijk zelf stappen te zetten, die zo omvangrijk zijn, dat er in één keer een grote transformatie van de straat kan plaatsvinden. Zo werden uitzendbureaus en lichtbakken verbannen en maakten franchisers plaats voor echte Rotterdamse familiebedrijven. De gemeente kwam pas in beeld, toen de verandering al lang en breed in gang was gezet. Die afwezigheid werd niet gemist: „Het gaat vooral om aandachtigheid en sensitiviteit, dat mist soms bij partijen op afstand. Bovendien wordt er bij een zak met geld veel meer achterover geleund.”

Iedere straat ziet dus in meer of minder mate een gedeelde opgave en kansen in de opwaardering van de stadsstraat. Degenen die in staat zijn om een netwerk van vernieuwers te vormen, zijn de bevlogen, betrokken mensen, met een voortrekkersrol in zo’n transformatieopgave. Daarbij hoeft niet altijd sprake te zijn van een wanhopige situatie, zoals blijkt uit het verhaal van de Meent. In alle drie de straten valt het op dat veel van de spelers er dagelijks bewegen, weten wat er speelt en ook de kleine knelpunten snel signaleren.

Borgen van de continuïteit; oplossing in een BIZ?
Maar is een opgeknapte straat, passie en betrokkenheid voldoende om continuïteit in de opwaardering van de stadsstraten te houden? Deels, zo blijkt. Deelnemers geven aan dat de combinatie van fysieke aanpak, een goede bekendheid met het DNA van de straat en een goede organisatie samen zorgen voor continuïteit. Een goede organisatie komt mede voort uit het commitment van de betrokkenen, maar vraagt wel om verankering. Wie pakken over wat de rol van gemeente en corporatie op de Kruiskade was? Is een vereniging van ondernemers daartoe in staat, of moeten gemeente en corporatie daar blijvend bij betrokken blijven? Ron van Gelder van de Alliantie vindt dat winkeliers niet structureel in de lead kunnen zijn: zij kunnen niet op tegen geduld, kracht en mogelijkheden van Woonstad en gemeente. Een middel waar zowel de Nieuwe Binnenweg als de West-Kruiskade mee experimenteren is de BIZ (bedrijven investeringen zone). In zo’n gebied betalen alle ondernemers mee aan een gemeentelijke heffing om activiteiten gericht op veiligheid, bereikbaarheid en aantrekkelijkheid mee te financieren. Een BIZ kan er dus voor zorgen dat de verantwoordelijkheid en zeggenschap ook daadwerkelijk meer kan komen te liggen bij de eigenaren in de straat. Bovendien worden koplopers gesteund, omdat freeriders in de straat ook mee gaan betalen aan de verbetering van de stadsstraten.

Blik richting de toekomst: wat is nodig?
Alle stadsstraten hebben meerdere eigenaren. De openbare ruimte is veelal eigendom van de gemeente, de corporaties particuliere eigenaren en beleggers hebben woning- en winkelbezit. De gemeenschappelijkheid die ontstaat komt voort uit het feit dat iedereen in het gebied aan de slag is. Uit deze case clinic kunnen de volgende adviezen worden meegegeven:

• Bepaal met elkaar het DNA van de wijk op basis van ligging en ook alle kennis en ervaring die bij een ieder aanwezig is. Maak gebruik van de ogen en oren die dagelijks in de wijk aanwezig zijn. Betrek en benader vervolgens zelf ondernemers en winkeliers die een versterking voor de straat kunnen zijn en probeer dit niet via brancheringsplannen te regelen.
• Laat het bottom-up via de ondernemers en vastgoedeigenaren gebeuren. Het is een misvatting te denken dat er altijd een uitgebreid plan aan ten grondslag moet liggen. Partijen vragen vooral ruimte aan elkaar om aan de slag te kunnen. Niet teveel regelen, niet overal geld voor beschikbaar stellen (!) en stoppen met alles oppakken is het devies.
• Maak je niet afhankelijk van de gemeente. Maar de gemeente heeft wel een belangrijke faciliterende rol. Met haar proces- en projectkennis, het ruimtelijk mogelijk maken van kansen en vanwege hun netwerk kan zij een aanvullende kracht en motor zijn. Dat regisseurschap wordt ook van de corporatie verwacht. Dat dit misschien tijdelijk tot terugval en minder prettige situaties leidt, is hier wel een consequentie van.
• Richt je niet op het overhalen van de ondernemers en overige partijen die niet willen, maar ga in stappen vooruit met de friskijkers en dwarsdenkers.