CASE CLINIC: #3 HART VAN ZUID

Kan de samenwerking tussen de gemeente Rotterdam en Ballast Nedam het hart van Zuid weer kloppend krijgen? Dat is de centrale vraag tijdens de Case Clinic Hart van Zuid. De omstandigheden in Rotterdam Zuid zijn op zijn zachtst gezegd weerbarstig. Veel grootstedelijke problemen op sociaal-economisch gebied komen hier samen. Het Zuidplein wordt gezien als onaantrekkelijk en gedomineerd door verkeersinfrastructuur. De gebouwde omgeving lijkt hier geen natuurlijke voedingsbodem voor lokale initiatieven te bieden. Wat is de formule voor een succesvolle gebiedsontwikkeling? Hoe kunnen top-down en bottom-up initiatieven elkaar hier vinden? Concept-denkers, cultuurondernemers en kunstenaars, vastgoedondernemers en medewerkers van de gemeente gaan tijdens de Clinic over deze vragen met elkaar in gesprek.

Verslag: Marijke de Vries, MCD alumnus, Grondwerk projectmanagers BV

Vorig jaar sloten Rotterdam en Ballast Nedam een overeenkomst, met het karakter van een PPS. Het contract loopt zo’n 20 jaar, waarin 330 miljoen euro wordt geïnvesteerd in zowel de gebouwde omgeving als een sociaal programma. Voor bepaalde onderdelen betreft het een DBFM-contract maar dan op grote schaal: de investeerder blijft lange tijd verantwoordelijk voor de nazorg en het beheer op gebiedsniveau. Tijdens de Case Clinic worden de grote contractpartijen in levende lijve vertegenwoordigd door “moeder” Debbie Ginter, projectmanager bij de gemeente Rotterdam, en “vader” Peter Klevering, projectdirecteur bij Ballast Nedam. Zij lichten toe dat met de overeenkomst de grote kaders zijn gevormd en dat een verdere invulling moet volgen. “Over vijf jaar is geïnvesteerd in het centrum van Zuid, rondom het Zuidplein. Dat moet gaan werken als vliegwiel voor Zuid en voor Rotterdam als geheel. Met vliegwiel bedoel ik dat er zowel financieel als maatschappelijk meer uitkomt dan je erin stopt”, legt Debbie Ginter uit.

Nieuw speelveld, nieuwe spelers
Zowel gemeente als marktpartij steken hun nek behoorlijk uit en spannen zich in om buiten de gebaande paden te treden. De gemeente kiest voor een meer terughoudende rol als uitnodigende overheid, waarbij de verantwoordelijkheid voor een groot deel wordt overgelaten aan de markt. De ontwikkelende aannemer zoekt een integrale benadering: Ballast pakt verantwoordelijkheden op die van oudsher de overheid toebehoorden, zoals het voeren van RO-procedures en het sociaal programma. De ambitie is daarbij om lokale initiatiefnemers, ondernemers en burgers zoveel mogelijk te activeren, aldus Peter Klevering. De langdurige samenwerking moet zorgen voor continuïteit en voor de opbouw van vertrouwen tussen de contractanten en overige stakeholders.

De vraag is of het allemaal voldoende is en effectief zal blijken. Voor de contractanten is het doel geformuleerd en zijn de kaders duidelijk. Maar de deelnemers aan de Clinic vrezen onvoldoende betrokkenheid van lokale partijen buiten de overeenkomst en ervaren de samenwerking nog als een black box. Er zijn twijfels of de inspanningen voldoende zullen blijken. De omgeving Zuidplein bestaat op dit moment uit grote elementen, zoals het winkelcentrum Zuidplein, de verkeersinfrastructuur en Ahoy. Afzonderlijk van elkaar functioneren deze efficiënt, maar er bestaat geen verbinding en er zijn geen aantrekkelijke verblijfsplekken die ontmoeting en interactie bevorderen. Die zijn echter van vitaal belang, zowel op straatniveau als in “programma”. Petra Rutten van Heijmans vraagt zich af hoe het beoogde investeringsprogramma het fysieke domein kan overstijgen, burgers en ondernemers kan inspireren en hen het gevoel kan geven dat het “eigen” is. Pas dan kunnen ze geactiveerd worden en zullen de inspanningen leiden tot de gewenste sociale effecten. Anderen wijzen op het belang om de ondernemers in het winkelcentrum actief te betrekken. Nu al is het mogelijk om in de tijdelijkheid, dus voordat de grote ingrepen zijn gedaan, vormen van ontmoeting te creëren. Cultuur is daar een belangrijk onderdeel van. Kunstenaars en culturele pioniers voegen waarde toe aan het gebied en de ontwikkeling. De vraag is of ze dat in de komende tijd kunnen blijven doen en of die waarde wordt herkend door de formele contractpartijen. Ivo van den Baar van Wandschappen ziet nu nog te weinig hoe vanuit vastgoedeigenaren en woningcorporaties de bijdrage van culturele partijen in de gebiedsontwikkeling als waarde wordt herkend. Doro Siepel van Theater Zuidplein geeft aan dat ze niet afhankelijk is van subsidies: “Linksom of rechtsom, wij zijn onafhankelijk ondernemer, maken onze eigen keuzes en gaan verbindingen aan met aanwezige partijen. We zitten midden in de samenleving en vormen eigenstandig een leer-werklandschap.”

Work in progress
Voor een eensluidende conclusie lijkt het in dit stadium nog te vroeg. De overeenkomst is slechts een jaar oud; er zijn er nog twintig te gaan! De selectie was vorig jaar en de definitieve deals komen volgend jaar. Op dit moment is het dus “work in progress”: de grote contractpartijen zijn, waar mogelijk in samenwerking met kleine initiatiefnemers, aan het warmdraaien, een “leren door doen” proces. Je kunt je enerzijds afvragen of de gemeente zich niet teveel afhankelijk maakt van slechts één contractpartij, en of Ballast als ontwikkelende aannemer de ervaring heeft om een dergelijke complexe gebiedsontwikkeling aan te kunnen. Anderzijds kan blijken dat een weerbarstige omgeving als Rotterdam Zuid een grote investeringsimpuls tussen grote partijen nodig heeft voor er überhaupt een slimme synergie kan ontstaan tussen groot en klein. Kleinschalige en lokaal gewortelde initiatieven zijn er wel in Zuid, partijen moeten elkaar nog wel weten te vinden en zich te organiseren.  De contractpartijen zijn overigens geenszins van plan om alles eenzijdig aan te pakken: zij zetten de kaders neer, daarna zijn de echte stadmakers aan bod. Het vliegwiel moet de kans krijgen zijn aanjagend effect te bewijzen.

Tops: wat werd herkend?

• Rotterdam Zuid is een minder vanzelfsprekende voedingsbodem voor lokaal initiatief dan Rotterdam Noord. De grootschalige investering vanuit overheid en markt in het programma Hart van Zuid kan de achterstand verminderen en is in potentie een belangrijke voedingsbodem voor opkomende actoren.
• Ballast Nedam levert een grote inspanning om een integrale rol te vervullen, door zich langdurig te committeren en mensen, middelen en tijd vrij te maken voor de zachte kanten van gebiedsontwikkeling. Ook voor Ballast is dit een proces van leren, vergelijkbaar met het het “leren door doen” -thema zoals benoemd op het Stadmakerscongres.
• Bewoners en ondernemers worden nu betrokken middels de door Ballast benoemde “Publiek-Private Buurt Samenwerking”, ofwel het participatietraject.

Tips: wat werd meegegeven?

• Leg verbinding tussen winkeliers en cultuur-ondernemers en zorg voor een gevarieerde invulling van plinten.
• Benut het potentieel van 30 miljoen overstappers per jaar op metrostation Zuidplein: verleid ze om langduriger te verblijven, activiteiten te ondernemen en geld te besteden. De samenwerking tussen winkeliers op Schiphol-plaza is een aansprekend voorbeeld. Hier worden transitreizigers volgens een gezamenlijke strategie langs verblijfsplekken en winkels geleid.
• Het gaat om verbinden en verblijven: maak arrangementen met horeca-ondernemers om een aantrekkelijk verblijfsklimaat te scheppen.
• Laat het blokken-denken los en maak meer plaats voor de integrale gedachte.
• Maak ook ruimte voor wonen als drager van voorzieningen.
• In verband met het ontbreken van een grote expositieruimte op Zuid: er is behoefte aan een kunsthal, maak hiervoor desnoods gebruik van een parkeergarage.
• Bundel initiatieven. Een mooi idee, geboren tijdens deze Case Clinic: Arienne Kasbergen, directeur SKVR, vroeg zich tijdens deze sessie af wat het zou kunnen betekenen als ze hun eigen pand op Zuid verkopen en met hun programma zich aansluiten bij de ontwikkeling Hart van Zuid. Dat is natuurlijk een fantastisch perspectief: cultuurinstellingen spelen strategisch mee middels hun vastgoed en programma.