Piet Vollaard zet als een van de programmapartners van het Stadmakerscongres de woonopgaven van de toekomst op de agenda. Na betaalbaar collectief wonen, deelt hij  drie buitenlandse praktijkvoorbeelden, uit Zwisterland, Duitsland en België. Kan Rotterdam hiervan leren? En welke maatregelen moeten we daarvoor nemen?

Door: Piet Vollaard

In de Woonvisie Rotterdam 2030 staat het streven dat particulieren tien procent van de nieuwbouwwoningen voor hun tekening nemen. De meeste aandacht lijkt nog steeds te gaan naar de zelfbouwer van zelfstandige nieuwbouw of kluswoningen, maar het groepsgewijs (ver)bouwen en het realiseren van innovatieve woonvormen wordt ook genoemd. Ondertussen maken huurders van goedkope huurwoningen zich zorgen over het voornemen om een flink deel van de oudere (en dus goedkope) voorraad te slopen en te vervangen door nieuwbouw in het duurdere segment. Zo krijgt Rotterdam gedifferentieerder woonmilieus, is het argument. En zo accommodeert Rotterdam de vraag naar woningen voor (boven-)modale inkomens, sociale stijgers ‘young potentials’. Of deze focus op economische stijgers en de impliciete nadruk op het opdrijven van de prijs voor wonen in de stad de juiste weg is, is nog maar de vraag, Wat dat betreft kan Rotterdam nog veel leren van buitenlandse voorbeelden, want juist daar zijn het de groepsgewijze zelfbouwers die zorgen voor gedifferentieerde woonmilieus en duurzame betaalbaarheid voor alle inkomens.

‘Het is de vraag of de focus op economische stijgers voor het wonen in de stad de juiste weg is’

Inkomensafhankelijke huur
Zwitserland heeft een rijke traditie van coöperaties, niet alleen op het gebied van woningbouw. In de stad Zürich zijn ongeveer 250 relatief kleine woningcoöperaties actief. Samen bezitten ze ongeveer een kwart van de totale woningvoorraad. Het bezit van deze coöperaties is uiterst divers. Soms betreft het woongebouwen waarin vergaand wordt samengeleefd en gewerkt, voorzien van collectieve voorzieningen als wasruimte, werkplaats, crèche of restaurant. Vaak gaat het ook om een groep privé-appartementen of rijtjeswoningen. Leden/bewoners van de non profit-coöperaties zijn aandeelhouder en hebben daarmee het recht om er te wonen. Deze coöperaties worden al sinds de jaren dertig van de vorige eeuw actief ondersteund door de overheid. Met succes. Niet alleen bezit de stad daardoor een divers aanbod aan goede en betaalbare woningen, de bewoners zijn ook tevreden met hun coöperaties. In een referendum heeft de bevolking in 2011 uitgesproken dat de overheid nog actiever moet streven naar het bouwen door dergelijke non-profit organisaties en dat hun aandeel in de totale woningvoorraad moet groeien naar 33 procent. Kenmerkend voor veel van deze coöperatieven is dat er binnen het complex vaak ruimte is voor woningen voor uiteenlopende inkomens. Soms wordt er zelfs afgesproken om de huur inkomensafhankelijk te maken. De mogelijkheid om zelf de hoogte van de huur en het aanbod aan gedeelde voorzieningen te bepalen is een van de aantrekkelijke punten van deze zelf opgezette wooncorporaties.

Activistisch syndicaat
In Duitsland is een groot deel van de sociale woningvoorraad net als in Nederland in het bezit van grote woningcorporaties. Ook in Duitsland zijn de kleinere non-profit coöperaties in opkomst. Ze zijn over het algemeen activistischer van aard dan de Zwitserse. Een goed voorbeeld is het Mietshäuser Syndikat, een collectief dat sinds de oprichting in 1992 meer dan honderd woongroepen verspreid door heel Duitsland verenigt. Het syndicaat verbouwt vaak projecten die op de nominatie stonden voor sloop of renovatie in combinatie met huurverhoging. Iedere woongroep is autonoom. Wat de groepen delen is de primaire doelstelling van voor iedereen betaalbare huren en het vrijwaren van speculatie met het bezit. De overkoepelende organisatie adviseert bij de financiering en juridische opzet van nieuwe en bestaande collectieven en heeft een beslissend medezeggenschapsaandeel in elk van de woongroepen, zodat speculatieve verkoop kan worden geblokkeerd. Elke groep draagt een klein deel van de huur af aan de overkoepelende organisatie. Daarmee is zo langzamerhand ook een aanzienlijk collectief solidariteitsfonds opgebouwd. De aanvankelijke huiver van banken om dergelijke activistische wooncollectieven te financieren is inmiddels verdwenen. Men heeft ontdekt dat het betalingsgedrag van deze collectieven heel wat stabieler is dan dat van menig particulier. Het succes reikt inmiddels over de grenzen en in Nederland is een zusterorganisatie onder de naam Vrijcoop in oprichting.

België
België kent nauwelijks een traditie van woningcorporaties of overheden die zich met het bouwen en beheren van huurwoningen bezighoudt. De markt voor huurwoningen is daar vrijwel volledig particulier en koopwoningen zijn voor de laagste inkomens nauwelijks een optie. Een van de mogelijkheden om zelf bouwen ook voor de laagste inkomens betaalbaar te maken, is het scheiden van het grondeigendom van de opstal, waardoor de stichtingskosten aanzienlijk lager zijn. In Nederland kennen we dat als erfpacht. Ooit was erfpacht een wijdverbreid middel om invloed op de woningmarkt te houden, maar tegenwoordig wordt het steeds vaker terugverkocht aan eigenaren en is het dus onderdeel geworden van de speculatieve markt. In de Verenigde Staten en Groot-Brittannië staat het principe bekend als Community Landtrust (CLT). Ook de coöperaties in Zürich zijn voor een groot deel medegefinancierd door de overheid door middel van deze CLT-constructies. In Brussel is in 2012 een CLT opgezet om nieuwbouw van betaalbare groepswoningen voor de laagste inkomens te realiseren. De koper koopt de woning aan onder de marktprijs. De trust legt het verschil bij, via subsidies, obligaties of giften. Verkoop is mogelijk, maar de bewoner ontvangt dan slechts een deel van de gecreëerde meerwaarde. Dit principe remt de speculatieve waardestijging en houdt de woningen beschikbaar voor de laagste inkomens. Omdat de grond gemeenschapsbezit is wordt de CLT bestuurd als een gemeenschappelijk goed. Ook buren die niet in een CLT-huis wonen en overheden, zoals de gemeente of het gewest, worden bij het bestuur betrokken. De CLT’s zijn daarmee ook belangrijk voor de leefbaarheid van de buurten waar ze worden gerealiseerd.

Relatief standvastig
Wat de buitenlandse voorbeelden vooral kenmerkt is de hechte sociale structuur en de relatieve standvastigheid van de bewoners. Ze vormen daarmee stabiele eenheden in soms roerige buurten en zijn alleen daarom al het stimuleren waard. Als het de gemeente Rotterdam gaat om het creëren van stabiele en gedifferentieerde woonmilieus, dan zou zij dergelijke zelfbouwende collectieven wel wat actiever mogen ondersteunen. Financiering is vaak het grootste probleem bij het opzetten van woongroepen, en daar kan de overheid een belangrijke rol spelen. Bijvoorbeeld door de erfpachtconstructie nieuw leven in te blazen en daarmee de stichtingskosten uitsluitend voor non-profitcollectieven te verlagen.

Op het Stadmakerscongres leidt Piet Vollaard een gesprek over dit onderwerp. Hier wordt dieper ingegaan op bovenstaande voorbeelden uit het buitenland en de organisatievormen en financieringsmodellen die we in Rotterdam zouden kunnen toepassen. Zie: Collectief betaalbaar wonen