Tijdens het Stadmakerscongres staan ook de woonopgaven van ‘toekomstig’ Rotterdam op de agenda. Zo wordt wonen steeds duurder, of je nou huurt of koopt. Een manier om betaalbaar te wonen is zelf te gaan verbouwen of klussen. De kluswoning is inmiddels aardig ingeburgerd en ook het collectief-privaat opdrachtgeverschap komt in Rotterdam van de grond. Een vorm die we nog beter kunnen benutten, is de groepswoning. Piet Vollaard, een van de programmapartners van het Stadmakerscongres, legt uit waarom.

Door: Piet Vollaard

Ooit was Nederland het Mekka van de volkshuisvesting. Met name de kwaliteit, kwantiteit en betaalbaarheid van de voorraad huurwoningen, door overheid en (semi)publieke instellingen gebouwd en beheerd, oogstte nog maar enkele decennia geleden alom bewondering uit het buitenland: ‘Hoe doen jullie dat toch? Dat willen wij ook.’ Nu loopt Nederland meer in de pas met de ons omringende landen. Niet doordat daar ons volkshuisvestingsbeleid massaal is overgenomen, eerder het omgekeerde. Woningcorporaties werden geprivatiseerd, de voorraad koopwoningen is in Nederland relatief sterk vergroot en voor ons volkshuisvestingsbeleid is kennelijk geen apart ministerie meer noodzakelijk. We zijn op dat gebied een ‘gewoon’ Europees land geworden.

Nieuwe vraag, oud aanbod
Tegelijkertijd is er door de opeenvolging van economische voorspoed en tegenslag een situatie ontstaan waarbij de betaalbaarheid van het wonen tegenwoordig ongunstiger is dan een generatie geleden. De marktwaarde van koopwoningen steeg sterker dan de werkelijke productiekosten en de inflatie. Vanaf de jaren negentig zijn we onze huurwoningen gaan verruilen voor koopwoningen, niet zelden met een tophypotheek. Je was immers ‘een dief van je eigen portemonnee’ als je daaraan niet meedeed. Ook met weinig of helemaal geen eigen kapitaal kon je instappen. De woning zou vanzelf in waarde stijgen, en dat deden ze ook. Op de markt bepaalt immers de vraag de prijs, en niet de productiekosten. Veel vraag bij een beperkt aanbod? Dan stijgen de prijzen. We zijn daarmee met zijn allen, aangemoedigd door de overheid, de banken en de ontwikkelaars, kleine speculanten geworden. Daarmee hebben we samen de prijs van het wonen opgedreven. Mooi voor mensen die al een eigen woning bezaten, ook leuk voor vroege instappers, maar veel minder gunstig voor starters en minder kapitaalkrachtige groepen, vooral sinds de economische crisis. Eigen geld en betaalbaarheid van de woonlasten zijn nu de criteria voor het verkrijgen van een hypotheek. Op zichzelf is dit een gezond economisch uitgangspunt. Beter dan speculeren op vanzelfsprekende waardevermeerdering. Maar het aanbod van koopwoningen richt zich nog nauwelijks op deze nieuwe vraag. Goedkope starterswoningen, woningen voor de toenemende groep een- en tweepersoonshuishoudens, alternatieve financieringsconstructies: het komt nog nauwelijks van de grond.

‘Goedkope starterswoningen, woningen voor de toenemende groep een- en tweepersoonshuishoudens, alternatieve financieringsconstructies: het komt nog nauwelijks van de grond.’

Woningcorporaties in spagaat
Voor huurders is de situatie er evenmin rooskleuriger op geworden. In grote steden is er voor starters op de huurmarkt nauwelijks betaalbaar aanbod en zijn er vaak lange wachtlijsten. Voor de laagste inkomens bedragen de woonlasten tegenwoordig circa 40 procent van het besteedbare budget. Huurders met een hoger inkomen krijgen te maken met extra huurverhoging doordat de huursom deels wordt gekoppeld aan de marktwaarde van de woning. Hiermee heeft de beweging die het wonen voor kopers duurder heeft gemaakt, ook de huurders bereikt. De keuze om bewust goedkoop te huren en budget te besteden aan andere zaken dan wonen, is niet meer. Goedkope huurwoningen zijn alleen beschikbaar voor de lage inkomens. En verdien je wat meer? Dan wordt de huur met een paar stapjes extra verhoogd. De woningcorporaties zijn daarbij in een lastige spagaat gedwongen waarbij enerzijds zorg moet worden gedragen voor voldoende aanbod aan goedkope huurwoningen, terwijl ze anderzijds als ‘gewone marktpartij’ worden behandeld. Allemaal deels eigen schuld, maar toch. Intussen worden huurders met een wat ruimer budget vanzelf de kopersmarkt op gedwongen, ook als ze daar eigenlijk helemaal geen zin in hebben.

De oplossing: zelf doen
Eén van de mogelijkheden om de woonsituatie en de prijs van het wonen in gunstige zin te veranderen is zelf bouwen of verbouwen. Het in eigen beheer bouwen van een woning, inclusief innovatieve oplossingen als de kluswoning, is inmiddels al aardig ingeburgerd. De collectieve variant, het zogenaamde collectief privaat opdrachtgeverschap, komt ook langzamerhand van de grond. In deze gevallen gaat het echter nog steeds om een privéwoning, misschien samen met anderen gebouwd, maar nog steeds gaat het om een zelfstandige eenheid die normaal op de koopwoningmarkt functioneert. Een andere vorm is het niet alleen samen bouwen of verbouwen van een woongebouw of groepje woningen, maar dit vervolgens ook collectief in eigendom houden en in sommige gevallen zelfs te vrijwaren van gedeeltelijke of gehele verkoop. Vooral in de jaren zeventig van de vorige eeuw zijn in Nederland dergelijke groepswoningen gebouwd, maar dit gebeurde meestal door de woningcorporaties. Deze groepswoningen worden dan ook gehuurd van die corporaties. Grappig genoeg zijn die corporaties ooit ontstaan uit samenwerkende groepen, die hun woonsituatie in eigen hand namen door een woningcoöperatie op te richten, en de goedkope huurwoning samen zelf te bouwen. Onze woningbouwtraditie is dus geboren uit bewonersgroepen die in zelfbeheer zorgden voor goede betaalbare woningen. Ooit klein begonnen, maar uitgegroeid tot een stelsel waar al die buitenlanders met bewondering naar keken. Intussen zouden wij misschien beter kunnen kijken naar ontwikkelingen in het buitenland. Vooral wat betreft het zelfstandig ontwikkelen van groepswoningen in collectief eigendom kent men in het buitenland is een veel langere en diversere traditie dan in ons land.

‘Grappig genoeg zijn corporaties ooit ontstaan uit samenwerkende groepen, die hun woonsituatie in eigen hand namen door hun goedkope huurwoning samen te bouwen.’

Tijdens het Stadmakerscongres worden aan de hand van drie concrete voorbeelden uit het buitenland (Duitsland, België en Zwitserland) de verschillende mogelijkheden verkend voor het in eigen beheer oprichten en realiseren van betaalbaar en collectief wonen. Wat is de motivatie achter de wens om de woonsituatie collectief en in eigen beheer te organiseren? Wat zijn de mogelijke organisatievormen en welke alternatieve financieringsmodellen zijn voorhanden? Wat zijn de financiële en maatschappelijke voordelen? Levert het ook andere kwaliteit van wonen op? Meer over deze drie buitenlandse praktijkvoorbeelden en hun vertaalslag naar Rotterdam in Piet Vollaards volgende blog over betaalbaar collectief wonen.

Beeld: Stad in de Maak