Tien jaar kreeg het Zomerhofkwartier in 2012 van Havensteder en gebiedsontwikkelaar STIPO. Eén decennium, zo redeneerden de twee partijen, was voldoende om het afgeschreven industriegebied in het hart van Rotterdam langzaam te laten rijpen tot een levendige, innovatieve plek, door ondernemende huurders te zoeken die dit proces van slow urbanism gestalte zouden geven. “Het Zomerhofkwartier is een verborgen enclave, een soort industriegebiedje midden in de stad. Het ging er niet goed, het zou herontwikkeld worden, maar dat plan werd door de crisis van de baan geveegd. Wat nu? Dat is de heldere, concrete vraag die in dit lab op tafel ligt”, vat projectontwikkelaar en ruimtelijk strateeg Mark Rabbie het begin van dit proces samen. Rabbie adviseert bij de ontwikkeling van vastgoed en gebiedsontwikkelingen en is vanuit het netwerk van de Van der Leeuwkring door AIR uitgenodigd als moderator voor het Stadlab Zomerhofkwartier. Is hij de bemiddelende schakel tussen het feitelijke marktdenken en de idealistische denktrant van de experimenterende stadmakers?

Rabbies doel is om de onderliggende ideeën van alle partijen boven tafel te krijgen, en het middel daartoe is het mentale gaspedaal intrappen. In plaats van tien jaar, krijgt ZoHo van Rabbie twee jaar de tijd. Door te doen alsof het Zomerhofkwartier over twee jaar zal worden aanbesteed, worden de partijen gedwongen hun standpunten duidelijk naar zichzelf en anderen te communiceren. Een radicaal andere aanpak dan tot nu toe de norm was. “Het Zomerhofkwartier gaat over nieuwe stadmakers. Sommige van hen zullen zeggen dat ik een exponent ben van de oude”, aldus Rabbie.

Wat is het verschil met nieuwe stadmakers?
Zij hebben het idee dat er nieuwe mensen in nieuwe coalities met nieuwe werkwijzen aan de slag moeten om verandering van beneden af tot stand te laten komen. Minder masterplanning, zonder de traditionele geldwolven, die projectontwikkelaars heten te zijn. Oude stadmakers vinden zichzelf niet oud, maar nieuwe vinden dat soms wel. Er is veel te halen uit de energie, het netwerk en de kennis van mensen die op een nieuwe manier lokaal bezig zijn. Ik ben heel benieuwd wat dat betekent voor dit soort projecten.

Bottom-up organiseren en van bovenaf plannen lijken moeilijk met elkaar te rijmen. Is dat een spanningsveld?
Dat hoeft niet. Zodra het complexer wordt en er meer partijen en belangen bijkomen, heb je onvermijdelijk structuur nodig om verder te komen. Als het heel langzaam gaat en klein blijft, dan is bottom-up misschien te doen. Uiteindelijk is dat ook niet het doel, ook niet van de kleinschalige stadsmaker. Aan de andere kant kunnen grote gebiedsvisies, lange grondexploitaties en een enorme financiële last, de oude manier zogezegd, ook beklemmend, geldvretend en onnodig zijn. Maar dat was vroeger net zo’n probleem als het nu is. Ik geloof niet zo in dat grote onderscheid. Je moet van beide kanten de kracht en potentie zien en daar een balans tussen zien te vinden.

ZoHo lijkt bol te staan van zulke paradoxen. De bottom-up ontwikkeling wordt nadrukkelijk geagendeerd en het ad hoc inspelen op situaties lijkt vooralsnog de werkwijze van de betrokken partijen. Ontbreekt het aan een langetermijnvisie?
Juist niet. Havensteder heeft zichzelf tien jaar de tijd gegeven om stap voor stap te kijken wat er zou kunnen gebeuren. Tien jaar vind ik een lange termijn. Maar let wel: het brandt in de portemonnee.

Het heeft dus flink geld gekost. Is waardevermeerdering daardoor een belangrijk doel?
Opvallend genoeg niet zo expliciet als je zou verwachten, zeg ik als oude stadsmaker. Mijn inzet is om het proces van waardeontwikkeling, al is het spelenderwijs, geforceerd te versnellen. Laat ze wel nadenken over waarde en eigendom. Als het straks een succes blijkt, bij wie komen de revenuen dan terecht? De eigenaar van het vastgoed wordt waarschijnlijk uiteindelijk ook de eigenaar van het succes. Mijn voorstel luidt als volgt: stel je voor dat je over twee jaar van je eigendom af wilt. Niet over tien jaar, middels slow urbanism, maar over twee jaar tenderen. Een tender, of een aanbesteding, is een procedure waarbij een dienst of product wordt toegewezen aan een partij op basis van een afweging van zelfbenoemde factoren. Dat kan de hoogste bieder zijn, of degene met de meest innovatieve ideeën. Dit lab gaat over het formuleren van die factoren. Waar wil je heen met het Zomerhofkwartier? Het tender-idee is een oefening – ik noem het ook wel droogzwemmen. De gemeente, STIPO en Havensteder, de drie grote spelers, worden daardoor gedwongen expliciet te maken wat ze willen bereiken met het Zomerhofkwartier. Ze hebben daar geen tien, maar twee jaar de tijd voor. Eigenlijk maar twee maanden, want op het Stadmakerscongres in oktober moeten ze er al wat over zeggen.

Is dit congres daarmee een verkenning van de optie om te gaan tenderen?
Ja. Al is de snelheid die het uitschrijven van een tender met zich meebrengt een middel, geen doel op zich. Het doen alsof we binnen twee jaar gaan tenderen leidt tot grotere scherpte bij alle partijen. Hier kan in de samenwerking dan actief op worden geacteerd. En misschien wordt die oefening dan wel realiteit.

Het idee dat jij vertegenwoordigt, namelijk het tenderen en de tijdspanne radicaal terugbrengen, is heel anders dan het oorspronkelijke uitgangspunt.
Dat is inderdaad anders. Maar ik vermoed dat ze hier uit zichzelf ook op uit waren gekomen. Dit congres is een katalysator om die wens uit te spreken: die lag bij iedereen voor op de tong, maar was nooit uitgesproken. Wat dat betreft is dit lab een wederzijdse eyeopener.

Vragen zijn volgens Arie Lengkeek van AIR inherent aan het ZoHo-project. “Het was bij de start van dit lab lastig om de neuzen dezelfde richting uit te krijgen. Op een bepaalde manier zijn we bezig met relatietherapie: in plaats van dat ieder zijn eigen positie inneemt, creëren we meer begrip en inzicht in andermans standpunten. Wat is de logica van het Zomerhofkwartier? Er spelen interessante, maar vermeende tegenstellingen. ZoHo vertegenwoordigt bijvoorbeeld al een economische plek in de stad. Is er dan wel sprake van placemaking, waarbij je een gebied tijdelijk invult en wacht op een nieuwe kapitaalinjectie? En welke technische, harde feiten bepalen de koers en condities in dit gebied? ZoHo is een gebied vol vragen, dat is zeker. Met het lab willen we helderheid scheppen: hoe verhouden de spelers zich tot elkaar op een manier die duurzaam beweging brengt?”